1.什么是小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是指建在農(nóng)村集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證不是**房管部門(mén)頒發(fā)的，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府頒發(fā)的，又稱“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的習(xí)慣稱謂。沒(méi)有**頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局備案。所謂的產(chǎn)權(quán)證并不是真正合法有效的。
二、小產(chǎn)權(quán)的六大弊端
小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格比商品房低很多，但是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是違法的。以下是小產(chǎn)權(quán)房的六大弊端：
1.缺少“五證”
“五證”是消費(fèi)者取得房地產(chǎn)許可證的前提條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證和商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括城中村改造，沒(méi)有“五證”不能辦理房產(chǎn)證。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷，但業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)很多，**大的問(wèn)題是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)。
2.拆遷難賠
除了不能辦理房產(chǎn)證，那些“廉價(jià)房”其實(shí)屬于政府規(guī)定范圍之外的違法建筑。如果與**規(guī)劃相沖突，很可能會(huì)被拆除，業(yè)主不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
3.質(zhì)量很難保證
沒(méi)有人監(jiān)督房子的質(zhì)量，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)偷工減料賺錢(qián)，從而構(gòu)成安全隱患。這種房子一般由土地所在的村莊開(kāi)發(fā)。除了房屋質(zhì)量和售后保修難以保證之外，入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問(wèn)題。
4.配套設(shè)施不全
這些房子幾乎沒(méi)有供暖、天然氣等配套設(shè)施。而且以后一旦發(fā)生糾紛，可能就沒(méi)有水電了。
5.遺留也麻煩
由于產(chǎn)權(quán)缺失，以后繼承會(huì)有很多麻煩。以新農(nóng)村建設(shè)和舊村改造的名義，是一種常見(jiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”運(yùn)營(yíng)模式，具有刮邊性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，由于沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，這類房屋的價(jià)格普遍很低，一些開(kāi)發(fā)商正在“另謀高就”。一旦被清算，他們就無(wú)法信守承諾，立即撤離，后續(xù)帶來(lái)的許多麻煩都留給了買家。
6.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣。
這個(gè)很好理解，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證，所以不能上市交易。所以買小產(chǎn)權(quán)的房子，一定要時(shí)刻做好住的準(zhǔn)備。
三、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的注意事項(xiàng)
目前還沒(méi)有法律明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的有效性。所以，如果確定要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，一般來(lái)說(shuō)，法官在判決此類案件時(shí)往往會(huì)考慮以下因素：
一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等自愿、公平公正、誠(chéng)實(shí)信用、公共秩序和良好習(xí)慣；
二是雙方簽訂的合同是否無(wú)效或可撤銷，即《合同法》第52、54條規(guī)定的情形；
三是村委會(huì)、村黨支部等基層組織的意見(jiàn)。由于我國(guó)實(shí)行村民自治，村支部?jī)蓚€(gè)委員會(huì)的意見(jiàn)非常重要。
